Propiedad: Pluralidad de sujetos Comunidad de bienes y Propiedad Horizontal Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM 1 COMUNIDAD- COPROPIEDAD  Comunidad, pluralidad de titulares o cotitularidad en el derecho.  Comunidad es la pertenencia de uno o varios derechos a varias personas conjuntamente. Hay varios titulares de un derecho real o de crédito.  Copropiedad: comunidad en la titularidad del derecho de propiedad. Comunidad es género y copropiedad es especie de comunidad.  Dominio y condominio. Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM 2 Tipos de comunidad I  En función de diversos criterios:  Singular o universal: un derecho o un patrimonio.  Convencional o incidental: voluntad de los comuneros o por un hecho extraño.  Legal o en virtud de negocio.  Ordinaria o forzosa: según lleve o no aparejada la facultad de exigir la división  Romana, germánica o divisa.: según la organización de la comunidad. Romana: Cada uno tiene una parte no concreta sino ideal, alícuota. Germánica o en mano común: La cosa es de todos sin cuotas. Pro diviso: La cosa es de todos, repartiéndose entre ellos el conjunto de las facultades de la misma. Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM 3 Tipos de comunidad II  Por cuotas, pro indiviso, romana: origen en Derecho romano, base individualista. Los comuneros tiene cuotas indivisas, ideales intelectuales, no concretas, alícuotas. Se puede disponer de la cuota ideal y exigir división de la comunidad mediante acción. Regulada en el CC en líneas generales.  Germánica, colectiva, en mano común, también pro indiviso: origen en Derecho germánico´, concepción colectivista. Sin cuotas, ni división ideal. No es posible disponer del derecho ni ejercitar la acción de división.  Pro diviso, impropia: poder pleno de todos, con división interna de las facultades del dominio. Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM 4 Comunidad germánica o en mano común Comunidad Germánica: 3 comuneros Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM 5 Comunidad romana o por cuotas Comunero Comunero Comunero Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM 6 Regulación  Art. 392 y ss del CC: 1. Pacto o contrato. 2. Disposiciones especiales de la figura – PH o S. gananciales-. 3. Prescripciones de comunidad de bienes.  Derecho Navarro establece orden de fuentes similar: Ley 371.  Derecho catalán: art. 551 y ss. Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM 7 Distinción con figuras afines  Comunidad y sociedad:  Origen: convencional o voluntario de la sociedad, no siempre en la comunidad.  Fin u objeto. Sociedad: puesta en común de bienes con ánimo de lucro, fin de ganancia, dinamismo; Comunidad: tener en común y conservar y aprovechar la cosa, estática.  Personalidad jurídica de la sociedad.  Comunidad y medianería. Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM 8 Comunidad germánica  No se regula en general en nuestro ordenamiento.  Existen supuestos que pueden considerarse germánicas: sociedad de gananciales, comunidad hereditaria, asociaciones sin personalidad, aprovechamientos comunales, montes vecinales en mano común, agrupaciones forales: compañía familiar gallega, comunidad legal continuada aragonesa. Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM 9 Comunidad pro diviso  Comunidad.  División doctrinal: Una opinión favorable a entender que son facultades divididas.Otra opinión considera que es un concurso o yuxtaposición de derechos de propiedad distintos sobre una misma cosa. Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM 10 Comunidad por cuotas I  Copropiedad o condominio: comunidad sobre el derecho de dominio, pertenencia de cosa o derecho pro indiviso a varias personas. Regulación en el CC, 392 a 406.  Caracteres:  Pluralidad de sujetos.  Unidad de objeto, indivisión.  Atribución de cuotas ideales  Naturaleza jurídica: No es pacífica, según se conceda más importancia al derecho de propiedad como tal, o a la división en cuotas.  Principios rectores: autonomía privada, proporcionalidad, democracia, libertad. Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM 11 Comunidad por cuotas II  Contenido: Derechos de los comuneros, administración y extinción de la comunidad.  Derechos de los comuneros.  1. Derechos sobre la cosa común:  A. Uso de la cosa: 394 - límites (norma dispositiva)-, 399 –cesión de uso-.  B. Disfrute y conservación de la cosa: Beneficios, 393, y gastos 393 (¿norma dispositiva?).  Cuotas: participación de cada condueño. Representa: su derecho, su participación en beneficios y cargas y la parte material en la división. Hay una presunción de igualdad, no se ven alteradas por gastos o mejoras, y pueden ser fijas o modificarse.  C. Administración de la cosa común. 398: regla general: mayoría de participaciones o intereses (norma imperativa el 398.2), en defecto el juez. Alteraciones en la administración precisan unanimidad.  D. Defensa en juicio. Cualquier condueño puede reivindicar o ejercitar acción negatoria o interdictos. Legitimación activa por cualquier partícipe aprovecha a todos salvo oposición y no perjudica, y pasiva necesaria.  E. Alteración de la cosa común: 397. Administración: mayoría, disposición: unanimidad. Actos materiales depende del tipo de alteración.  F. División: 400. En cualquier momento puede pedirla uno de los copropietarios. Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM 12 Comunidad por cuotas III  2. Derechos sobre su cuota: 399: plena propiedad, posibilidad de enajenación, cesión o hipoteca de su parte, o sustitución por otro con límites: derechos personales, porción adjudicada en la división, servidumbres, derechos de retracto.  3. Derechos sobre la cuota de los demás: retracto  Administración de la comunidad: visto.  Extinción de la comunidad. Causas: 1. Pérdida del derecho por renuncia. 2. Prescripción o extinción de la cosa. 3. Consolidación y división de la cosa común. Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM 13 Comunidad por cuotas IV División de la cosa común, art. 400 a 406: A. Caracteres: imprescriptible, irrenunciable, acto de propietario frente a los demás, 400. B. Limitaciones: genéricas: buena fe y abuso de derecho; específicas: pactos de indivisión –400-, acto unilateral, cosa indivisible por esencia –404- o por resultar inservible para el uso –401-. C. Transformación en PH, 402.1. D. Modo de efectuar la división: material o económica. Los modos son: común acuerdo, árbitros, judicial –402-. E. Efectos: Sobre los condueños, sobre los bienes y derechos en común, sobre terceros. Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM 14 PROPIEDAD HORIZONTAL. Cuestiones problemáticas. • Concepto: propiedad especial sobre edificios divididos en pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente que atribuye al titular un derecho singular y exclusivo sobre el piso y un derecho de copropiedad sobre elementos comunes. CC 396.1. Los comunes pueden ser por naturaleza o destino. • Naturaleza jurídica: comunidad, propiedad individual, fórmula mixta. • Estatutos: alcance y contenido . • Nuevas cuestiones: toma de decisiones, urbanizaciones, ejecución rápida de deudas, alquiler y eficiencia energética, discapacidad. 15 Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM Fuentes jurídicas.  Evolución normativa: CC, modificado en 1939, 1946, LPH 1960 modificada en 1990, 1999, 2000, 2003, 2009, 2011 y 2013.  Fuentes jurídicas: autonomía de la voluntad (Estatutos y Reglamentos de régimen interior), LPH, CC.  Autonomía de voluntad, 1255: estatutos (no necesarios) y ordenanzas o normas de régimen interno.  Disposiciones especiales: 396 cc y LPH (imperativa).  Supletoriamente: CC sobre propiedad y comunidad. 16 Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM Fuentes jurídicas bis  Estatutos: art. 5 LPH.  Reglamentos de régimen interior: art. 6 LPH. 17 Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM Constitución de la PH • Modos de adquisición: – División de inmueble: 401.2 CC. – Enajenación de inmueble mediante venta por pisos. – Constitución inicial de la propiedad por pisos previa a la construcción del inmueble. • Título constitutivo: – Negocio dispositivo: art. 2 LPH. – Documento: constatación escrita de los supuestos de hecho en que se fundamenta el régimen. Necesario para la constitución del régimen salvo art. 2 LPH. No forma ni inscripción necesaria en Registro. La Ley se refiere a él como otorgado en escritura pública. – Requisitos: art. 5 LPH: otorgamiento, forma, contenido, modificación. - Problemas: otorgamiento o modificación de titulo por promotor tras venta de pisos en documento privado sin transmisión de la propiedad. Sólo podrá reclamarse el incumplimiento de la CV según jurisprudencia . 18 Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM Partes privativas. Elementos comunes. Cuotas.  Partes privativas: art. 396 CC y 3.a. LPH.  Elementos comunes: nuevo art. 396 CC (enumeración no exhaustiva) y 3.b LPH. Disposición conjunta con parte privativa.  Cuotas: participación en el valor total del inmueble y en los elementos comunes. Fijación: art. 5.2 LPH: superficie útil, situación y uso racional de servicios comunes.  Funciones de la cuota:  1. Determina contribución a cargas. 9.14e y f.  2. Establece participación en beneficios. 3 in fine  3. Conforma mayorías exigidas para acuerdos. 17  4. Explicita el quantum de responsabilidad por deudas. 22.1 19 Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM Derechos y obligaciones sobre elementos comunes.  Estatutos y normas de régimen interior, y título constitutivo.  Derechos:  Uso: 396.2 y 394 CC.  Beneficios: 3.b LPH 20 Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM Derechos y obligaciones sobre elementos comunes  Obligaciones: LPH  respetar instalaciones 9.1. a.  Contribuir gastos: 9.1.e y f. Estatutos pueden contener cláusulas de exención de pago por no utilizacion (admitidas por jurisprudencia salvo que se produzcan con abuso de derecho).  Diligencia debida en el uso: 9.1.b y g.  Consentir reparaciones y dejar pasar: 9.1. C y d.  Comunicar reparaciones urgentes: 7.1.  Innovaciones y mejoras ordinarias: 10.  Innovaciones estructurales: antes 12; actual 10. y 17. 21 Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM Derechos y obligaciones sobre pisos • Propiedad exclusiva y derecho de hipoteca: art. 8 y 107. 11 LH • Límites a la propiedad: LPH – Indisponibilidad separada: art. 3. Indivisible art. 4. – Modificaciones. 7.1. – Actividades prohibidas. 70.2. – Dividir y aumentar piso. Antes 8 (derogado), actual 10. 10.1d y e): obligatorio sin acuerdo Junta; 10.3b) con autorización administrativa acuerdo Junta 3/5 cuotas propietarios. y 17.6. – Mantener en buen estado. 9.1.b. – Consentir reparaciones. 9.1.c. – Permitir entrada. 9.1.d. – Contribuir a gastos. 22 Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM Gastos.  Privativos.  Generales: pago según título o por unanimidad o en defecto en función de la cuota: art. 3, 5.3 y 9.1. LPH.  Reglas sobre gastos en art. 9, 10, 11 y 12 LPH, extensas desde 1999, en 2013 actual 9, 10, 17.  Créditos de la comunidad son preferentes: 1923 CC, remisión 9.1e).  Reglas especiales en transmisión: 9.e LPH 23 Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM Administración  Reglas en art. 13 y ss LPH: más claros y amplios.  Comunidad con menos de 4 propietarios o más. Con menos art. 3 LPH remite a 398 CC. Con más se aplica el régimen ordinario de PH, art. 13 a 20.  No es persona jurídica.  Órganos: Asamblea o Junta de propietarios art. 14 a 17; Presidente (vicepresidente) art. 13 –propietarios, obligatorio, representante orgánico de la comunidad-, Secretario, art. 19 y Administrador, art. 20.  Cambio de doctrina jurisprudencial en representación presidente, favorable a la autorización previa en Junta para el ejercicio de acciones en defensa de la comunidad.  Acuerdos: art. 17 y 18. 24 Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM Administración bis  Acuerdos válidos: obligan a todos. Art. 17.9. Acuerdos ejecutivos desde el cierre del acta, salvo que se prevea lo contrario, art. 19.3.  Voto presunto: art. 17.8.  Libro de actas: art. 19. refleja acuerdos.  En decisiones de aprovechamiento y repercusión común: Votos favorables: presentes a favor, y ausentes que no discrepan en máx de 30 días.  Discrepancia sobre obras: junta, arbitraje o dictámen técnico. Art. 17.10  Pago de derramas: propietario en el momento de exigibilidad: at. 17.11. 25 Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM Acuerdos: art. 17 LPH  Acuerdos:  1. Telecomunicaciones y suministros de energía. 1/3  2. Barreras arquitectónicas. Mayoría –aún cuando el importe sea superior a 12 meses-  3. Servicios comunes variados de interés general: 3/5  4. Innovaciones, instalaciones, servicios y mejoras no requeridos para conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad: con 3/5 y coste de más de 3 meses: no obligan. 26 Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM Acuerdos: art. 17 LHP  Para hacer inservible parte del edificio: consentimiento expreso propietario afectado.  5. Recarga vehículos eléctricos: comunicación previa, coste individual.  6. Acuerdos no regulados expresamente que modifiquen título constitutivo: unanimidad  7. Resto de acuerdos: mayoría de cuotas o asistentes en segunda convocatoria. 27 Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM Impugnación de acuerdos  Art. 18 LPH.  En juicio ordinario  no suspende la ejecución del mismo.  Acuerdos contra Ley o estatutos, gravemente lesivos para la comunidad o con grave perjuicio para un propietario.  Legitimado activo: propietario no moroso con voto en contra o ausente, o privado de voto.  Legitimado pasivo: presidente de la comunidad 28 Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM Responsabilidad frente a terceros  Art. 22 LPH  La comunidad de propietarios responde con sus fondos y créditos a su favor frente a terceros.  Los propietarios tienen responsabilidad subsidiaria y mancomunada por la cuota que les corresponde.  El propietario puede oponerse a la ejecución de su responsabilidad si está al corriente de pago. 29 Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM Extinción PH  Reglas generales de extinción de la propiedad.  Reglas del art. 23 LPH:  1. Destrucción del edificio.  2. Conversión en propiedad o copropiedad ordinaria. 30 Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM Complejos inmobiliarios o urbanizaciones  Art. 24 LPH.  2 fórmulas: comunidad de propietarios en régimen de PH o agrupación de comunidades.  Otra cuestión: disposición transitoria segunda, ausencia de tanteo y retracto para los propietarios en régimen de PH. 31 Profª. Dra. Lambea Rueda. Derecho Civil. UCM