ACTUALIZACIÓN DEL PROTUARIO DE DERECHO

HIPOTECARIO TRAS LA LEY 13/2015

Diego Vigil de Quiñones Otero

La ley 13/2015 ha introducido una serie de modificaciones de gran importancia
en lo relativo a la coordinación del Registro con la realidad física de las fincas.
Siendo los principios de especialidad y tracto los más afectados, recogemos lo
esencial en el resumen que el Prontuario contiene de cada uno de los dos
principios.

4º Principio de especialidad.

a) La descripción del derecho: En virtud del principio de

especialidad, el derecho que se inscriba debe estar perfectamente

determinado en cuanto a titularidad, objeto y contenido.

Consecuencia del mismo, el Art. 9 LH (modificado por la Ley

13/2015 para una coordinación más exacta con el catastro, de modo que

la descripción del objeto del derecho –la finca- sea más exacta en cuanto

a su extensión y linderos de acuerdo a la cartografía catastral) determina

una serie de elementos que en todo caso debe contener la inscripción,

añadiendo el 51 RH más precisiones al respecto. En cuánto al título,

consecuencia de éste principio, el Art. 21 especifica que “Los documentos

relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo

menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la



inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas

y a los derechos inscritos”.

¿Cómo saber si nos falta algún dato que va a impedir la

inscripción? Si en el título formal nos falta algún dato necesario para la

inscripción, el Registrador señalará defecto. Por eso, además de

preguntarse si concurren todos los requisitos de validez, de formalidad,

consentimientos relevantes etc, se puede obtener certidumbre sobre la

inscribibilidad de un documento cotejando el mismo con el Art. 9LH y el

51 RH.

b) Sistema de folio real: En éste punto, hemos de tener

presente también que el Registro se lleva por fincas, abriendo un

folio registral a cada una de ellas (Art. 8 y 243 LH). A partir de la Ley

13/2015 el folio real de cada finca incorporará un código registral

único de cada finca (art. 9 LH). La primera inscripción de cada finca,

será de dominio (art. 7).Las titularidades y cargas que tengan dicha

finca como objeto, deben inscribirse en el folio abierto a la misma

(Art. 13 LH).

¿Puede el titular de un derecho limitado sobre finca no inscrita

inscribir su derecho? Hasta la Ley 13/2015, la unifica forma de lograr su

inscripción que tenía el titular de un derecho limitado era lograr la

presentación de un título que permitiese la inscripción del dominio y el

derecho limitado (art. 7.2 LH, 376 RH). El nuevo art. 203.2 LH articula el

expediente de dominio instado por el titular de un derecho sobre finca no

inscrita.

La aplicación del principio de especialidad, plantea una serie

de problemas que podríamos ordenar en problemas que surgen de la

definición del derecho, y problemas que tienen que ver con las

modificaciones del objeto de los derechos registrados1.

1 Que es la manera en que PEÑA trata las modificaciones de la finca, con un planteamiento
sencillo y clarificador. Cfr. PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, M. 2001, Págs. 558 y ss.



c) Problemas que surgen de la definición del derecho: En

cuánto a la definición del derecho, como hemos dicho, la misma

tiene que ser lo más clara posible. Esto no plantea problema en

derechos plenos o de definición legal como la propiedad y el

usufructo. Sin embargo, si que puede plantearlos en derechos de

garantía, requiriéndose una perfecta determinación de cuál es la

obligación garantizada (Art. 12 LH, respecto de las hipotecas).

Precisamente la hipoteca fue la que en buena medida determinó las

reglas a partir de las cuales se ha elaborado la idea de principio de

especialidad. La idea inicial era que quedase perfectamente

determinado todo a fin de que no hubiese hipotecas generales. Sin

embargo, en la actualidad, y tras la Ley 41/2007, se está

produciendo una tendencia a la admisión de nuevas figuras,

rompiendo parcialmente con el principio de accesoriedad de la

hipoteca respecto del crédito garantizado. Exponente de ésta

tendencia es el Art. 153 bis LH que admite la constitución de la

hipoteca en garantía de una pluralidad de obligaciones.

d) Problemas relativos al objeto del derecho inscrito, debemos

señalar:

1º Las diferencias de cabida. En ocasiones, las fincas resultan

tener en la realidad mayor o menor superficie2 que la reflejada en el

Registro.

Decía PEÑA que “con la misma facilidad con que pueden llegar al

Registro las novedades que afectan a los meros datos físicos de la finca,

deben poder hacerse constar las inexactitudes relativas a estos datos”3.

2 Como explica FANDOS, “ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad
física exterior, es decir, que la superficie que ahora se pretende constatar es la que debió
reflejarse en su día, por ser la realmente contenida en los linderos registrados originariamente”.
FANDOS PONS, P., 2008. Pág. 92.
3 PEÑA, 2001. Pág. 579.



En atención a esto, el art. 198. 3ºLH incluye entre los medios

para concordar la realidad física con la registral la rectificación de la

descripción de una finca. Dicha rectificación se producirá a través

del expediente de dominio previsto en el art. 201 LH, el cual se

tramita ante Notario, con ciertas actuaciones por parte del

Registrador (cfr. Artt. 201 y 203 LH, redactados por la Ley 13/2015).

Ambos preceptos han sido modificados por la Ley 13/2015, la cual

ha sometido a expediente de dominio todos los excesos de cabida,

excepto las rectificaciones de cabida por diferencias inferiores al 10%

de la superficie (que se pueden hacer por medio de certificación

catastral, art. 201.3LH) y las simples rectificaciones de superficie

inferiores al 5%. Ahora bien, en ambos casos se profundiza en la

exigencia de que el Registrador no albergue dudas sobre la finca (art.

201LH, ultimo párrafo), de modo que se concede discrecionalidad al

Registrador para la calificación de estas operaciones. Con el nuevo

contenido del art. 201 LH hay que entender que ya no se podrá

constatar los excesos de cabida por los medios del art. 298.3 RH.

Respecto de la menor cabida, por analogía con los medios de

constatación de los excesos, se podrá hacer constar por los mismos

medios. Ahora bien, en la medida en que ello supone una

disminución, los titulares de cargas constituidas sobre la finca que

resulten afectados, deberán prestar su consentimiento pues su

derecho decrece.

2º La alteración de características: la redacción del art. 201. 2

LH tras la Ley 13/2015 dispone que “podrá, no obstante, realizarse

la rectificación de la descripción de cualquier finca, sin necesidad

de tramitación de expediente, cuando se trate de alteración de su



calificación o clasificación, destino, características físicas distintas

de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada

localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere

conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o

sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la

modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se

determine reglamentariamente”.

3º Las declaraciones de obra nueva, plantaciones e

instalaciones. Existiendo sobre las fincas inscritas plantaciones,

construcciones o instalaciones cabrá reflejar dicha circunstancia en

(Art. 202 LH, cuya redacción actual procede de la Ley 13/2015).

Dicha constancia podrá conseguirse ya por un título de finalidad

traslativa, ya como operación específica con posterioridad. En todo

caso, en ésta materia tiene una especial trascendencia la legislación

sectorial, pues las obras deben cumplir las exigencias determinadas

en la misma.

Dicha legislación es especialmente importante respecto de las

obras nuevas. La misma señala la necesidad de acreditación de los

requisitos previstos por las leyes tales como la obtención de licencia,

la finalización de la obra conforme a la misma y el cumplimiento de

los requisitos de la legislación de la edificación para la entrega a los

usuarios (cfr. Art. 20 Texto Refundido Ley del Suelo –TRLS-).

Además, el art. 20.4 TRLS establece la posibilidad de inscribir las

obras antiguas de las que no hay licencia, respecto de las cuales ya

prescribió la infracción urbanística o que estén fuera de ordenación.

4º Las modificaciones hipotecarias. Con éste nombre, se

conoce a las operaciones de agregación, segregación, división y



agrupación de las fincas, que se regulan en los Art. 45 a 50 RH.

Dichos preceptos admiten la constancia posterior de dichas

alteraciones. Además de los mismos, deben tenerse presentes los

requisitos de la Legislación Agraria y Urbanística y de la Ley de

Propiedad Horizontal. En efecto, determinados preceptos como el

Art. 10 LPH y el 17 LS exigen autorización de la comunidad de

vecinos y de la administración para llevar a cabo modificaciones,

como se verá enseguida (apartado 5º).

5º Las fincas especiales. Con carácter general, se considera que

es finca registral todo ente al que se le pueda abrir folio en el

Registro. Dicho ente no siempre coincide con una porción de

terreno. Para comprender lo que decimos hay que partir de la

finalidad económica del Registro que explicamos al inicio. Hoy el

mercado habla de property rights. Dicho concepto es más amplio

que derechos de propiedad: hace referencia también a derechos de

aprovechamiento de los bienes como por ejemplo las concesiones

administrativas. Por otra parte, el objeto de dichos derechos

subjetivos no siempre es una porción de terreno: puede ser una

cuota de dicho terreno con asignación de uso de una parte; puede ser

una fracción de tiempo en el uso de parte de dicho terreno (así el

aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico); puede ser un

piso o departamento de un edificio en el que haya varios. Las

técnicas constructivas y las demandas del mercado contemporáneo,

han originado que el objeto de los derechos reales sea algo distinto

que una porción de terreno. Cada departamento o piso puede tener

un propietario diferente, con su acreedor hipotecario y su inquilino

detrás. Ello justifica que si lo que pretendemos es dar publicidad a

los derechos, sea preciso determinar con claridad el objeto de los



mismos. Siendo dicho objeto un ente que no necesariamente es una

porción de terreno, habrá que abrir folio a dicho objeto tal cual sea.

Sentado esto, la legislación vigente, admite en diversos

supuestos que se abra folio a entes que no son porción de terreno

tales como los pisos o locales en régimen de propiedad horizontal y

los conjuntos inmobiliarios (Art. 8 LH)4; las agrupaciones de fincas

que constituyen una unidad como explotaciones industriales o

granjas (cfr. Art. 44 RH); las concesiones administrativas (Art. 31,

60 y 61 RH)5; las cuotas de locales destinados a garaje (Art. 68 RH);

o los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.

En muchos de estos casos, una finca registral está unida a otra:

se abre folio al total conjunto o edificio, a cada piso, a cada local

garaje, a cada cuota, a cada apartamento y a cada porción temporal

en el time- sharing. Ahora bien, todo empieza por una porción de

terreno en la que se construye, se divide horizontalmente etc. Por

éste motivo, podemos señalar que todos éstos cambios posteriores

son, como dice PEÑA, “hechos que, respetando la unidad registral de

la finca” –pues no dividen ni segregan- “determinan la apertura de

nuevos folios relativos a objetos registralmente autónomos”6, pero

vinculados con otra finca matriz, de modo que se habla de folios en

cascada, pues unos parten de otros.

6º Las modificaciones de pisos y locales en propiedad

horizontal: mención aparte merece la modificación de pisos y locales

en régimen de propiedad horizontal. En efecto, con carácter general

la modificación de las fincas requiere ante todo someterse a los

4 El régimen de propiedad horizontal se aplica también a realidades constructivas diferentes de
las casas por pisos, como por ejemplo los cementerios (R. 21 Marzo de 2001).
5 No sólo las grandes, tipo gasolineras, autopistas o minas, sino también las concesiones de
plazas de garaje por un tiempo en aparcamientos de residentes o los amarres de los puertos
deportivos.
6 2001. Pág. 565.



requisitos de especialidad indicados (Art. 45 a 50 RH). En el caso de

que lo que se modifique sea un piso o local en régimen de propiedad

horizontal, hay casos en los que además se requiere el

consentimiento de la comunidad de vecinos o incluso licencia

administrativa. La casuística es inagotable y las Resoluciones de la

DGRN en la materia abundantísimas.

Lo esencial, a los efectos del principio de especialidad, es que

deben haber consentido todos los afectados (ver principio de tracto)

y que el título debe contener todos los elementos descriptivos

necesarios. En ocasiones, aunque se tiene un consentimiento ex ante

(los Estatutos de la comunidad de vecinos autorizan a dividir,

segregar, agregar, agrupar o desvincular anejos), no se tienen en

cambio los elementos descriptivos, lo cual impide la inscripción:

Por ejemplo, en casos de desvinculación de anejos en base a

autorizaciones estatutarias, faltando fijar la cuota que el anejo pasaba a

tener como elemento privativo autónomo o las reglas para la

determinación de la misma (R. 7Mayo 2014), que tal vez no se fijaron al

autorizar (cfr. Res. 6 Mayo 2015).

Por lo que se refiere a los afectados que deben consentir, las

últimas reformas7 han establecido la necesidad de autorización

administrativa para dividir, segregar y agregar pisos y locales (cfr.

Art. 10.3.b LPH), y han suavizado las exigencias en cuanto a las

mayorías necesarias (se admite 3/5) en la Junta de Propietarios.

Este precepto ha dado lugar a problemas y ha suscitado en muchos

casos la duda de ¿Cuándo es necesaria la autorización administrativa

para modificar pisos según los artt. 10.3 LPH y 17.6 LS? La remisión

7 La ley 8/2013, de 26 de Junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas ha
modificado la LPH en este punto.



del 10.3 LPH al 17. 6 LS y sus condiciones, permite entender que NO

será necesaria autorización cuando el número de departamentos

resultantes de la modificación coincida con los previstos en la

licencia, o bien cuando el número de departamentos resultantes sea

menor de los que había antes de la modificación.

Ejemplo.- Bosco y Domingo han heredado un piso que

registralmente son 2 fincas (una vivienda y un despacho). Quieren

agregar el despacho a la vivienda, de modo que en el Registro conste un

solo departamento conforme a la realidad. Dado que el resultado es un

departamento donde había dos, hay que entender innecesaria la

autorización administrativa.

5º Principio de tracto sucesivo.

a) Concepto: Siendo la finalidad del Registro ofrecer certeza

sobre la titularidad de los derechos y fijándose una regla de

propiedad que protege al adquirente, se requiere una regla que exija

dejar constancia clara de la concatenación de titularidades que

existen sobre un bien. Dicha regla es la que integra el principio de

tracto sucesivo, o principio en virtud del cual cada titularidad

registral (salvo la que causa el primer asiento o de inmatriculación –

cuándo la finca accede al Registro por primera vez-) debe traer causa

en una titularidad anterior registrada. El principio, que ha sido

calificado de “formal”, es consecuencia de la legitimación de que

trato en el apartado siguiente relativo al principio de publicidad.

b) Reglas: a´) En actos traslativos: consecuencia del mismo,

dispone el Art. 20 LH que

“Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren,

transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás



derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente

inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en

cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.

En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona

distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores

denegarán la inscripción solicitada.

Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el

expresado derecho y no se acredite fuere inscribible con arreglo al

artículo doscientos cinco, los Registradores harán anotación preventiva

a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala

el artículo noventa y seis de esta Ley.

No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los

mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas

que con carácter temporal actúen como órganos de representación y

dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes”.

¿Qué hacer cuándo no existe tracto, bien porque la finca sobre

la que recae el derecho cuya inscripción se pretende no está inscrita,

bien por estar inscrita pero no estarlo el derecho por haberse

producido una interrupción? En éstos casos nos encontramos con

una situación de discordancia entre la situación registral y la

realidad extrarregistral. Los medios legalmente contemplados para

solucionarla son la primera inscripción y la reanudación del tracto

(Art. 198 LH)8.

1º La primera inscripción o inmatriculación puede

lograrse, tras las reformas introducidas por la Ley 13/2015 de 24 de

Junio, por expediente de dominio (Art. 203 LH, que desjudicializa el

mismo, atribuyendo al Notario la competencia), por medio de doble

8 El Artículo 198 LH contempla también como medio para devolver la coincidencia con la
realidad extra-registral al Registro el expediente de liberación de cargas. Dicho procedimiento
permite solucionar la discordancia de cargas, no la interrupción del tracto.



título público (es decir, otorgado por quien previamente ostente la

titularidad por otro título público anterior un año antes, exigiendo

además que la descripción de ambos títulos coincida con la de la

certificación catastral, Art. 205 LH y 298 RH9), por deslinde,

concentración parcelaria, equidistribución, expropiación y sentencia

declarativa (Art. 204 LH). Además, en el caso de las

Administraciones públicas, por medio de una certificación de

dominio (Art. 206 LH).

2º La reanudación del tracto, por medio de acta de

notoriedad o expediente de dominio (Art. 200 LH).

El principio tiene una especial relevancia en el ámbito procesal. En

efecto, además de requerirse la previa inscripción de la finca a favor del

transmitente en los actos voluntarios, se requiere la misma en los actos

forzosos (nótese que el precepto habla de titulares “en cuyo nombre se

otorguen”). Por ello, en los procedimientos ejecutivos es especialmente

importante cuidar el tracto, pues si la finca no está inscrita a nombre de

la persona (física o jurídica10) contra la cual se sigue el procedimiento, la

adjudicación no podrá inscribirse y el Registrador deberá denegar la

misma como un obstáculo que surge del Registro en aplicación de éste

principio (cfr. Art 100 RH; Art. 132 LH respecto de los procedimientos de

ejecución hipotecaria).

b´) En actos de gravamen: junto a las reglas de tracto en los

actos traslativos, hemos de detener la atención en los actos de

9 La doctrina reciente de la DGRN ha sido muy estricta respecto de lo que han venido en
llamarse “titulos prefabricados” e inmatriculaciones “ad hoc”, permitiendo una calificación muy
rigurosa de los Registradores sobre el tema. Cfr. Entre otras las Resoluciones DGRN de 25 de
julio de 2012 (1ª) (el registrador debe extremar el celo en la calificación de las inmatriculaciones
por título público excluyendo las inmatriculaciones instrumentales o ad hoc), 30 de octubre de
2012 (1ª), 9 de mayo de 2013 (1ª), 22 de junio de 2013 (2ª), 7 de febrero de 2014 (1ª)  y 12 de
mayo de 2014 (1ª). La dureza de los requisitos del art. 205 LH en su nueva redacción responde
evidentemente al endurecimiento de requisitos que generó esta doctrina.
10 Pensemos por ejemplo que una sociedad que se escinde y parte de sus bienes pasan a ser
propiedad de la sociedad formada por la escisión. La nueva titular no es ya la antigua. Ha habido
cambio, y la misma será tercer poseedor respecto de los acreedores hipotecarios de la primera
en el caso de que se pretenda ejecutar judicialmente una hipoteca inscrita sobre la finca en la
que el deudor fuese la sociedad de la que la titular actual se escindió.



gravamen, como es el caso del embargo. Para los mismos, dice el

párrafo final del Artículo 20 LH que “no podrá tomarse anotación

de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra

prevista en la ley, si el titular registral es persona distinta de

aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. En los

procedimientos criminales podrá tomarse anotación de embargo

preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida

cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios

racionales de que el verdadero titular de los mismos es el

imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento”.

La regla tiene una especial importancia en el ámbito

procesal, pues permite cerrar el Registro a los actos judiciales o

administrativos que, dictados en procedimiento en los que no ha

intervenido el titular registral, ordenen anotar sus bienes. Se logra

con ello cerrar el Registro (en beneficio y con protección por el

Registrador del propietario) frente a embargos ordenados sin su

defensa, protegiendo con ello su derecho a la tutela judicial efectiva.

Ejemplo.- Pedro, Santiago y Juan son tres hermanos que han

heredado un piso de sus padres que se han adjudicado por terceras e

iguales partes indivisas entre ellos en Escritura de partición de herencia.

Dicha Escritura no se ha llegado a inscribir. Debido a determinados

negocios, Juan se halla inmerso en determinado juicio ejecutivo en el

curso del cual se decreta el embargo de sus bienes. Se extiende

mandamiento en el cual se ordena el embargo de la tercera parte

correspondiente al mismo en el piso de sus padres. Presentado el mismo

en el Registro, el Registrador deberá denegar la anotación por cuánto el

titular registral son todavía los padres. El embargo no será anotable, a

menos que del documento judicial resulte el carácter de heredero del

titular registral del deudor-demandado (Juan), cumpliendo con ello los

requisitos del Art. 166. 1º párrafo 2º RH.



c´) En particular, el tracto respecto del derecho de hipoteca:

la complejidad de las exigencias derivadas del principio de tracto

sucesivo es muy alta respecto del derecho real de hipoteca. La acción

para ejercitarlo corresponde sólo al titular registral del derecho (Art.

130).

¿Qué ocurre si el titular del derecho cambia durante la vida de

la hipoteca? (las hipotecas a favor de entidades afectadas por la

reestructuración bancaria)

 En estos casos, si no se inscribe el cambio de titularidad

(muchas veces producido por fusiones y adquisiciones, y no tanto

por cesiones puntuales de crédito), puede ocurrir que, a la hora de

inscribir la adjudicación al rematante en el procedimiento de

ejecución, nos encontremos con una interrupción de tracto.

Ejemplo.- La Caja de Ahorros del Eo concedió un préstamo a

María y Roque. Posteriormente la Caja se transforma en Banco y además

se fusiona con el Banco de los Oscos. En el Registro de la propiedad,

mientras no se inscriba la fusión, la hipoteca sigue a nombre de la Caja

del Eo. Llegado el caso de que se ejecute la hipoteca, habrá una

interrupción de tracto que impedirá la inscripción de la adjudicación

para el rematante.

d´) La sucesión procesal y el tracto sucesivo: en ocasiones la

realidad es más compleja todavía y el problema ante el cual nos

encontramos es que, comenzado el procedimiento por un titular del

derecho, el mismo se continúa por su sucesor (cfr. Artt. 17 y 540

LEC), produciéndose la sucesión procesal del derecho durante el

procedimiento. En estos casos el problema es el mismo: hay

interrupción y no cabrá inscribir la adjudicación si se respeta el

tracto.



Lo que si que cabrá es expedir la certificación prevista en el

procedimiento por el Art. 688 LEC11.

e´) El tracto en las modificaciones de las fincas: en caso de

modificación de una finca, que ni se transmite ni se grava, es

necesario que consientan todos los afectados.

Si de lo que se trata es simplemente de reflejar la finalización

de una obra nueva que ya se había inscrito en construcción, basta

que consienta un cónyuge, la mayoría de los cotitulares, quien

hubiese declarado la obra nueva o el Presidente de la junta de

propietarios (Art. 47 RD 1903/1997).

El problema del consentimiento de todos los afectados es

especialmente grave en el caso de las fincas en régimen de

propiedad horizontal. En las mismas es necesario que obtener el

consentimiento de la junta de propietarios, salvo en determinados

casos: así, el mero cambio de uso si los estatutos no lo prohíben

puede hacerlo por si mismo el titular del bien (R. 20 Marzo 2015).

Siendo necesario el consentimiento, obtenido el mismo cabe eso si

que se exprese como acto colectivo por la simple comparecencia del

Presidente, lo cual se admite incluso para desafectar y vender un

elemento común (la vivienda del portero, R. 23 de Marzo de 2005).

Por otra parte, cabe que se autorice previamente en cláusulas de los

estatutos la realización de modificaciones. Una autorización ex ante que

ha sido declarada válida incluso después de la reforma de la Ley 8/2013

(cfr. R. 7 de Mayo de 2014).

11 Así lo admiten las Resoluciones de 8 de Julio y 10 de Octubre de 2013. Sin embargo, no
existiendo la sucesión procesal en el procedimiento de ejecución extrajudicial, habrá de
denegarse la expedición de certificación para dicho procedimiento cuando se pretenda una
ejecución judicial y falte el tracto.